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对不起楼市至少还能再撑30年生存

2020.05.07 来源: 浏览:3次

对不起,楼市最少还能再撑30年!

1月21日,国家统计局发布最新人口数据:

2018年出生人口1523万人,人口出生率为10.94%。

没什么概念?对比一下前两年的人口数,问题就出来了:2016年出生人口为1786万,2017年为1723万。

2018年分别比前两年出生人口减少了200万和263万!不仅如此,人口出生率还创下1978年以来的新低!

而对于该现象,友评论点赞最多的居然是:房价是最好的避孕药!认为高房价是扼杀人口自然增长的罪魁祸首。但也有部份友表态,人口出生率下落不能简单视为是对房价的“报复”,高房价充其量也只是致使人们生育意愿下降的充分不必要条件之一。

当然,还有人通过不断减少的人口数量,看到了即将到来的楼市危机。

中国大多数问题,归根到底都是人口问题。房地产市场也一样,最终还是由供需关系决定,所以此报告一出,伴随着“出生率下落”“人口负增长”而来的便是“楼市崩盘指日可待”“需求萎缩,高房价没有支撑”的市场恐慌。

楼市:人口下降,非战之罪 人口危机来得那么快,来的那末猛烈!

国家卫计委在全面两孩政策实施之初曾预测我国人口出身高峰将出现在2018年,原国家卫计委副主任王培安主编的《实行全面两孩政策人口变动测算研究》一书中,2018年的预测出生人口数最高是2294.3万,最低是2082.4万,若不实行全面两孩政策,则2018年出身人口预测为1724.8万人。

实际出身年人口比书中预测少了将近560万人,比不实行全面两孩政策的预测还少了200多万人。

中国拥有近14亿人口,是世界上人口最多的国家,所以在很多人的印象里,中国最不缺的就是人!但是人口众多与人口危机其实不冲突,事实上在过去的30多年,中国的年出身人口一直处于大幅萎缩状态。

根据2010年人口普查数据,80后、90后、00后的人口分别是2.19亿、1.88亿、1.47亿。从80后到00后不到一代人时间,出身人口萎缩了33%。2016年放开全面2孩政策,也只是揠苗助长,当年出生人口创下2000年以来新高,攀至1786万,但2017年就降至1723万人。

人口下落固然跟高昂的育儿成本有重要联系,而房价只是育儿本钱中的一个环节,所以把人口问题完全甩锅给高房价,其实是犯了形而上学的毛病。

人口出生率下落,是多种因素影响的结果:

家庭的社会功能地位降低。 早些时候,“人多力量大”“多子多福”等传统观念深入人心,人丁兴旺的大家族也确切有利于家族内部经济发展,家族中的每一个个体也相对掌握着更多的财富、资源,享受着更高的社会地位。

但是随着劳动力的逐渐解放,经济结构调整和丰富,家庭成员简单、负担小的小型单位反倒更加灵活,能够快速适应时代的变化,经济生产能力逐渐赶超大家族,大家庭的概念逐渐淡化。同时,社会保障体系逐渐完善,城镇化快速发展,人们经济和思想独立能力增强,低生育率是普遍现象。

生育本钱高企。 宝宝真的很可爱,但养起来也是真的贵!在那个连色彩都单调的年代,愿望也是单调的,社会竞争的主要矛盾集中在人们与生俱来的气力,其实不需要过量附加值,于是粗放式的养育模式重数量、轻质量,家家户户基本都能养得起个孩子。

当经济越来越发展,社会竞争对人才的需求层次提高,传统的养育模式逐渐被重质量、轻数量的精细化养育模式取代,而培养具有出色的生活技能的孩子花费愈来愈高。

曾有机构统计国内十大城市的育儿本钱,一个孩子从出生到大学毕业、到找工作和结婚,需花费从122万到276万不等。“甜蜜的负担”逐步变成“沉重的负担”,是最直接导致人们生育意愿下降的原因,甚至很多年轻人以养宠物代替生孩子来寄托感情。

除此之外,现在人们生活环境复杂,生活、经济和医疗水平虽有了长足的发展,但是环境污染、生育年龄推迟、生活压力等各种因素导致身体素质下降;80、90后是新一代育龄人群,从小生活环境优越、自我意识、独立意识强,心不强等也是导致生育率下落的重要缘由。

中国房价至少还能再战30年! 关于影响房地产市场的三要素,我们烂熟于心:短时间看政策,中期看金融,长期看人口,而且终究还是要看人口。

因为人口减少而为楼市担忧的心情可以理解,但是按照我国现在的城镇化率和城镇化速度来看,守旧估计,最少还能再撑30年!

国家统计局21日公布的数据显示,2018年我国城镇常住人口83137万人,比上年末增加1790万人,城镇人口占总人口比重(城镇化率)为59.58%,比上年末提高1.06个百分点。根据世界城镇化发展普遍规律,我国仍处于城镇化率30%~70%的快速发展区间。

而按照世界各国房地产的发展周期统计规律,一个国家城市化率在30%-70%的阶段,往往是房地产行业爆发和高速增长的阶段。目前发达国家的城市化率在80%左右,我国城镇化的速度大约是平均每一年1个点的增速,按照这个速度,达到发达国家的城镇化水平还需要20年。

但是我为何会说最少30年呢?由于在城镇化率达到60%以后,城镇化会逐步进入相对成熟的阶段,增速也会有所放缓。而我国城镇化在最近几年的增幅已在逐年降低:2018年城镇化率比上年末提高1.06个百分点;2017年城镇化率比2016年提高了1.17个百分点;2016年城镇化率比2015年提高1.25个百分点;2015年比上2014年提高1.33个百分点。

城镇化的进程中,无论是自然发展还是政策指引,人口都会从小城市向大城市聚集,所以我们能看到,最近几年强省市的人口基本都呈净流入状态。只要城镇化还没结束,大城市的人口就还会保持强劲的生命力。

城市均衡发展是个伪命题,其中也包括人口发展。人口同财富、资源一样,不患寡而患不均。人口分布不均衡就导致了有些地方人满为患,有些地方地方人烟稀少。人口聚集效应强的大城市暂时不用担心需求萎缩问题,例如北京正在想办法将产业和人口外迁。

因人口问题受伤的还是小城市,三四线的小城市,产业落后,经济不发达,本身留不住人,还会被大城市通过各种手段强行收割。前两年各强二线城市掀起的“抢人大战”就是一波优秀的操作,为城市经济发展吸引人口,积累优秀生产力。最直接的经济贡献就是助涨了流入城市的房价。

▲ 部分城市抢人政策

被称为“抢人无下限”的西安通过不断升级的人材引入政策,不断放宽落户条件,在2017年初曾取得“一天内落户8050人”“三天内共落户15552人”“3个月内迁入西安人口到达21万”的骄人成绩,2018年就创造了房价涨幅全国第一的成果。

大城市的优势决定了人口源源不断地涌入,只要人口充足,需求就仍然强大。郑州GDP破万亿和人口破千万之间是相辅相成的,举全省之力发展的中心城市,拥有更多机会、更多资源、更好的生活环境,这些都是郑州每年保持15万以上人口净流入的支撑。

强二线城市抢的人从哪里来呢?少部份来自一线城市回流,同等级别城市的流入,大部分还是来自于自己周边的三四线小城市。以郑州为例,根据第三方数据显示,郑州是河南省唯一的人口净流入地区,省内流动人口中的60%都在涌向郑州,近几年更是呈现加速态势。

根据大鱼吃小鱼的规律,三四线小城市的人口不断涌进资源丰富的大城市,导致小城市人口长时间延续净流出状态,且流出多为年轻人,小城市的购买力也在不断下降。

目前我国三四线小城市在棚改货币化的强推之下,房价已经处于高位,乃至有些小县城的房价已经到达万,很难想象当人口不断流出后,这些超高位的小城市房价该何去何从。

综合来看,暂时的人口数量下滑对整体楼市和房价还不能产生强烈影响:

1、我国人口基数大,人口危机短期内不会对城市发展和楼市造成严重影响;

2、我国人口分布不均衡,人口恒向资源集中的强省市流动,强省市的人口长时间处于净流入状态,城市发展和房价有足够的需求支撑;

3、根据马太效应,人口本身稀少的地区,将来会越来越少,人口出生率下降和即将到来的人口负增长对这些人口基础薄弱的城市影响较大;

4、我国城镇化还没结束,人口向城市集中的脚步就不会停止,城市人口在很长一段时期内都会处于净流入状态,尤其是强省市;

5、目前三四线小城市不具备强大的人口支持,未来也难以构成人口聚集效应,但是房价高企,是未来楼市隐患的集中地。

稳定是楼市自保的前途 覆巢之下,焉有完卵。部分城市的自保和维稳都是基于全部国家人口基本面没有较大波动的条件,而社科院1月3日发布的《人口与劳动绿皮书:中国人口与劳动问题报告NO.19》中指出,中国总人口或将在2029年到达峰值14.42亿,2030年起会进入延续的负增长阶段。

对此,很多专家也表示,到时候能够自保的强省会也会由于剧烈的人口竞争而减少,全面二胎乃至放开生育都已不能解决根本性问题,“鼓励生育已经迫在眉睫”!

如果放任房价继续上涨,人们生活压力激增,生活和育儿本钱继续加大,那末未来小城市的人口收割终了,城镇化结束,大城市也会面临人口负增长的问题。到时候就是真正面临需求萎缩,楼市危机了。

所以从这个角度来看,让房价维持在一个合理的区间内,也是自保的唯一出路。

人口增速放缓问题早就出现,国家也已通过调整生育政策等方式努力改变,如2013年的单独2孩、2016年的全面二孩,而今年两会期间可能还会有一些全面放开生育的提案和建议出现。但就像上文所说,全面放开生育,在短期内可能会改良人口下滑趋势,却不能真正解决问题,就像全面2孩政策的效果一样。

我国在对待人口的问题上,曾采取过较偏激的方法,在接下来的人口问题处理过程中,不应当再像之前一样一刀切,更不能强迫生育。

可以借鉴发达国家的成功经验,通过完善配套措施等积极性手段下降育儿本钱,达到鼓励生育的目的。比如学龄前机构和托儿所的完善可以降低育龄妇女的机会成本;延长义务教育年限、发放生育补助、保障育龄妇女的权利等可以下降家庭育儿的资金成本。

写在最后 目前中国仍然是世界上人口最多的国家,而且在未来很长一段时间内依然会保持人口大国的地位。

人口出生率下落和人口的负增长是城市发展过程中自然构成的问题,不可避免,如果没有其他因素干扰,人口出生率达到一定值后会慢慢趋于稳定。而且我国已开始着手解决将要出现的人口加速萎缩危机,所以悲观地认为人口出生率下落和人口负增长已敲响房价下跌的警钟是片面的。

人口负增长不可避免,人口不均衡也长时间存在,人口流动是客观事实。就全国城镇化进程而言,楼市最少还能再往前走30年,而对人口虹吸能力强的大城市来讲,这个发展周期可能还会更长。而且即便城镇化结束,也并不代表楼市末日来临,只是结束了房价快速增长的周期,进入稳定发展阶段。

与其杞人忧天或者幸灾乐祸地等待房价崩盘,不如好好掌控当下,人生能有几个30年?

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